대출을 많이 받으면 머리가 아픈 사람들을 위하여

현금흐름을 확보하는 가장 좋은 방법 중의 하나는 레버리지 효과를 극대화하는 것이다.

예를 들어 1억 원짜리 부동산을 구입할 때 대출을 60% 받게 되면 현금은 4,000만 원 정도(취득비용 제외) 있으면 된다.

만약 이 부동산의 보증금이 1,000만 원이고 월세가 50만 원이라면 현금은 3,000만 원만 있으면 된다.

 

대출 이자를 연 6%라 가정하면 1년 이자 비용은 6,000만×6%=360만 원이다.

1년 수입이 600만 원이므로 이자를 제외하고도 240만 원이란 수익이 발생하는 것이다.

현금 투자 비용 대비 수익률은 240만/3,000만=8%가 된다.
 
만약 대출을 받지 않고 모아놓은 돈 9,000만 원으로 이 부동산을 구입했다면 대출 이자는 나가지 않아

월 수입은 50만 원으로 늘어나지만 현금 투자 비용 대비 수익률은 600만/9,000만=6.67%로 떨어지게 된다.
 
경제 IQ가 높은 사람들, 즉 부자 마인드를 가진 사람들은

9,000만 원으로 1억 원짜리 부동산을 세 채 구입할 계획을 세운다.

대출은 6000만×3=1억 8,000만 원이나 되지만 현금 비용 대비 수익률은 720만/9,000만=8%가 되며,

세 채 보유로 인한 인플레이션 헤지나 자산 가치 상승이 배가되기 때문이다.
그러나 ‘그러했기 때문에’ 부자가 될 수 없는 사람들은 9,000만 원으로 겨우 1채밖에는 살 수가 없다.

대출 받으면 머리도 아프고 밤에 잠도 자지 못할 정도로 불안하기 때문이다.

대출은 전혀 없어 머리는 아프지 않지만 수익률은 6.67%에 불과하며 1채밖에는 보유하지 않아 부를 이어갈 연결고리가 없다.

그럼에도 대출 많이 받은 사람을 비웃거나 염려한다.
 
대출 받기를 꺼려하는 사람들은 돈을 모아서 부동산을 사려고 하다가 결국 사지 못하고 포기하는 경우가 대부분이다.

돈을 모으는 속도가 인플레이션, 즉 화폐가치가 떨어지는 속도를 따라잡을 수가 없어서 돈을 다 모아서 사려는 순간

그 물건의 값은 이미 올라 있어 돈이 모자라게 되기 때문이다.
 
부동산의 가치는 오르지 않더라도 인플레이션에 의해 떨어진 화폐가치만큼 부동산 가격이 오르는 것은 일반적이다.

그러나 돈은 인플레이션을 헤지할 수 없기 때문에 돈을 아무리 모아도 가격은 상승하지 않는다.
 
1억 원을 이자율 3%로 은행에 저금한다고 가정했을 때 인플레이션이 4%라면 1년이 지났을 때 오히려 100만 원을 까먹게 된다.

1억 원의 기회비용을 4%라고 가정하면 100만 원이 아니라 500만 원을 까먹게 된다.
 
하지만 대출을 1억 원을 받게 되면 가만히 앉아만 있어도 인플레이션에 의해 화폐가치가 추락하므로 400만 원이 탕감된다.

게다가 이 1억 원으로 이자 500만 원(이자율 5%)을 갚고도 수익을 100만 원만 내게 되면 500만 원이 탕감된다.

알겠는가,

같은 1억 원이라도 빚쟁이는 500만 원을 벌고, 빚지지 않은 자는 500만 원을 잃게 된다는 사실을.

 

대출을 무서워하는 것은 사업을 해보지 않았기 때문이다.

좋은 대학을 나와 탄탄한 월급을 받는 엘리트 사원일수록 돈 빌리는 것을 두려워한다.

이자를 갚고도 수익을 올리는 방법을 모르니 돈 빌릴 필요도 없고 대출을 죄악시하는 것이다.
 
이런 사람들일수록 대출을 왕창 끼고 집 사는 것은 잘도 한다.

사놓기만 하면 집값이 오르므로 대출 이자를 갚고도 남는다고 생각하기 때문이다.

그렇게 해서 집값이 오르면 다행이나 오르지 않으면 하우스푸어의 고통을 실감한다.

본인의 노력으로 집값을 올릴 수 있으면 좋으려면 그렇지 못하니 우두커니가 되고 애궂은 정부 탓만 한다. 
 
먹고 싶은 것 먹지 않고, 입고 싶은 것 입지 않고 부지런히 돈을 모으면 가장 먼저 하는 일이 대출 상환이다.

그래야 발 뻗고 잘 수 있기 때문이다.

피 같은 현찰을 부동산에 묻는 것이다.
부자라면 그 현찰로 현금흐름을 확보할 수 있는 부동산을 구입할 텐데 말이다.

이자보다 높은 수익만 낸다면 현금흐름을 계속 유지해갈 수 있고, 현금흐름 회전율이 길어질수록 부자가 될 수 있기 때문이다.
 
대출을 받아 시세 차익을 기대하는 부동산을 구입하는 것은 현금흐름을 죽이는 길이다.

대출 이자를 감당해야 하기 때문에 수익은커녕 지출만 증가하게 되므로 그  대출 이자는 우리들의 목줄을 죄기 시작한다.

대출 이자를 상쇄하고도 부동산의 가치가 상승하는 것은 이제 먼 옛날의 일이 되었기 때문이다.

부동산의 가치가 상승하기에는 국내외 경제 상황이 점점 악화일로에 접어들고 있다.

게다가 쓸데없이 아파트가 너무 많다.

시세 차익을 바라는 부동산에 껴 있는 대출은 진짜로 우리들의 머리를 아프게 하는 애물단지다.
 
그러나 임대사업, 즉 수익을 올리기 위해 받은 대출은 우리의 사업자금이다.

머리를 아프게 하기는커녕 우리의 생활을 윤택하게 해주고 미래를 밝게 해주니 고마운 단비 같은 존재다.

대출은 단비가 될 수도 있고 골치 아픈 존재가 될 수도 있다.

누가 운영하느냐에 따라 달라지는 것이다.
 
하루라도 빨리 대출을 받아 수익 사업에 도전하자.

저금리로 시중에 돈을 왕창 풀어 화폐가치를 추락시키면 빚쟁이만 살 판 나고,

은행이나 주식에 돈을 넣어둔 개미들은 쪽박이 난다.

큰 빚쟁이들이 빚을 어느 정도 탕감하면 기준금리를 인상해서 시중의 자금줄을 죄고 대출을 억제한다.

작은 빚쟁이들이 빚을 탕감할 기회를 박탈해서 부의 강으로 건널 수 없게 하기 위해서다.

쉽게 말해 대출을 받아 현금흐름을 확보할 기회를 점차 없앤다는 뜻이다.
 
부의 강을 건너고 싶은가.

당신의 가족과 친구, 동료들은 강을 건너보지 못했던 사람이기에 방법을 모른다.

강 건너편의 부자는 당신이 강을 건너기를 원치 않는다.

강을 건너려면 당신이 가진 모든 것을 버릴 생각부터 해야 한다.

 

 

 

매경닷컴